Simulador de Hipotecas Gratuito e Independiente

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● Capital ● Intereses al banco
💡 Auditoría de viabilidad bancaria
Sueldo neto recomendado 0 € /mes
Impuestos y notaría (No financiables) 0 €
Total efectivo inicial necesario 0 €

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Guía para calcular tu hipoteca paso a paso con nuestro simulador

En hipotecatransparente.com hemos diseñado esta herramienta de auditoría independiente para que puedas conocer de forma exacta, matemática y sin letra pequeña a qué te enfrentas antes de firmar con cualquier entidad bancaria.

Nuestra calculadora utiliza estrictamente el Sistema de Amortización Francés, que es el estándar financiero regulado y utilizado por la inmensa mayoría de bancos en España (como BBVA, Santander, Caixabank o Sabadell). Este sistema se caracteriza por mantener una cuota mensual constante durante toda la vida del préstamo (siempre que el tipo de interés no varíe). Sin embargo, esconde un secreto que debes conocer: durante los primeros años de vida de la hipoteca, la mayor parte de tu cuota mensual se destinará a pagar los intereses del banco, y solo una pequeña parte servirá para reducir la deuda real de la casa. Por eso, hacer una simulación precisa al inicio es vital.

¿Cómo usar nuestro simulador hipotecario online?

Para obtener un cálculo hiperpreciso de tu cuota mensual, de los impuestos reales que debes pagar según tu región y de la viabilidad financiera de tu operación, solo necesitas rellenar los siguientes campos:

  • Precio de la vivienda: El valor total de compraventa acordado con el vendedor o la inmobiliaria, sin contar los gastos de escrituración ni los impuestos asociados.
  • Ahorro aportado / Entrada: Los ahorros iniciales que vas a entregar en el momento de la firma. Recuerda que los departamentos de riesgos de los bancos en España, por regulación del Banco de España, solo suelen financiar hasta un máximo del 80% del valor de compra o de tasación (el menor de los dos). Por tanto, necesitarás aportar de tu bolsillo el 20% restante como «entrada».
  • Estado de la vivienda: Este factor es crucial para determinar tu carga fiscal. Debes seleccionar si se trata de una vivienda de Segunda Mano (sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) o de Obra Nueva (sujeta a IVA).
  • Comunidad Autónoma: Los impuestos por la compra de una vivienda están cedidos a los gobiernos autonómicos en España. Al indicarnos tu región, nuestro sistema aplicará de forma automatizada la tasa fiscal exacta que te corresponde, la cual puede oscilar entre el 4% y el 11% dependiendo de la Comunidad.
  • Plazo de la hipoteca: El número de años en los que te comprometes a devolver el préstamo. Un plazo mayor (por ejemplo, 30 años) reduce el importe de la cuota mensual haciéndola más accesible, pero dispara drásticamente los intereses totales que le terminarás pagando al banco al finalizar el contrato.
  • Tipo de Interés Anual (TIN): El porcentaje fijo que el banco te cobra por prestarte el capital. Si vas a contratar una hipoteca fija, este valor será inamovible. Si optas por una hipoteca variable, este valor cambiará en cada revisión dependiendo de la evolución del Euríbor más el diferencial que te aplique tu entidad.

Descubre nuestra Auditoría de Viabilidad Bancaria

A diferencia de otras calculadoras bancarias básicas que solo te muestran una cuota orientativa, al pulsar en el botón de «Calcular Hipoteca», nuestro algoritmo independiente te revelará datos financieros transparentes que los bancos suelen omitir en la primera visita comercial:

  • Sueldo neto mensual recomendado: Calculamos los ingresos mínimos que debería tener tu hogar para que el departamento de riesgos del banco apruebe la operación sin problemas. Nos basamos estrictamente en la regla del 33% de endeudamiento recomendada por el Banco de España, la cual estipula que nunca se debe destinar más de un tercio del salario neto al pago de deudas.
  • Total efectivo inicial necesario (Tus ahorros reales): Esta es la cifra más importante. Sumamos el 20% de la entrada de la casa más el cálculo exacto de los impuestos autonómicos, gastos de notaría, gestoría y registro. Esta es la cantidad de dinero contante y sonante que necesitas tener hoy en tu cuenta bancaria para poder comprar la casa, ya que el banco nunca financia los gastos ni los impuestos.

Conceptos financieros clave que debes conocer antes de firmar

  • TIN (Tipo de Interés Nominal): Es el precio porcentual puro que el banco te cobra por disponer del dinero. Es el dato que debes introducir en el campo correspondiente de nuestro simulador.
  • TAE (Tasa Anual Equivalente): Es el indicador más realista y completo. Incluye el TIN, pero además le suma las comisiones de apertura, los gastos de la operación y el coste de los productos vinculados obligatorios (como el seguro de vida, de hogar o la domiciliación de nómina). Es la cifra que debes usar para comparar qué banco es realmente más barato.
  • Capital Principal: Es el importe neto que el banco te va a prestar y sobre el cual se calcularán los intereses (es decir, el precio de la vivienda menos la entrada que aportas).
  • Gastos de Compraventa e Impuestos: Al comprar una propiedad en España, se generan dos tipos de costes fiscales: la vivienda de segunda mano paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), mientras que la vivienda nueva paga el IVA (10%) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). A esto hay que sumarle los honorarios del notario y del registrador de la propiedad.

Preguntas Frecuentes (FAQ) sobre Préstamos Hipotecarios

¿Es mejor una hipoteca a 20 o a 30 años?

Depende exclusivamente de tu salud financiera y tu capacidad de ahorro mensual. A 30 años, la cuota mensual será significativamente más baja y cómoda para tu día a día, pero al alargar el plazo, el efecto del interés compuesto hará que al final del préstamo hayas pagado miles de euros más en intereses puros al banco. Te recomendamos usar nuestro simulador, variar el plazo de años y observar cómo cambia la cifra de «Total intereses» para encontrar tu equilibrio idóneo.

¿Cuánto dinero real necesito tener ahorrado para pedir una hipoteca en España?

Como norma general, necesitas tener ahorrado en torno al 30% o 32% del valor total de la vivienda. Un 20% se destina a cubrir la parte del inmueble que el banco no te va a financiar, y entre un 10% y un 12% adicional se va íntegramente en pagar los impuestos autonómicos, la tasación oficial, la gestoría y la escritura pública en la notaría. Puedes consultar el campo «Total efectivo inicial necesario» de nuestra calculadora para conocer tu cifra exacta al instante.

¿Qué gastos paga el comprador y cuáles paga el banco tras la Ley Hipotecaria?

Desde la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019, el reparto de gastos cambió a favor del cliente. Actualmente, el banco está obligado a pagar los gastos de gestoría, el registro de la propiedad, la notaría de la escritura del préstamo y el impuesto del AJD de la hipoteca. Por su parte, el comprador solo debe pagar los gastos de la tasación oficial de la vivienda, las copias de la escritura que solicite y, lo más importante, todos los gastos e impuestos asociados a la compraventa del inmueble (ITP o IVA).

¿La cuota mensual que muestra este simulador es definitiva?

Nuestra calculadora ofrece el cálculo de la cuota pura de amortización con total precisión matemática en base al interés introducido. Sin embargo, en una oferta bancaria real, tu recibo mensual definitivo podría ser ligeramente superior si el banco te exige la contratación de productos vinculados (como seguros de vida o de protección de pagos) y decide cobrarlos de forma prorrateada en las cuotas mensuales en lugar de en un único pago anual.

¿Qué es la tasación inmobiliaria y cómo afecta a mi hipoteca?

La tasación es una valoración oficial realizada por una entidad homologada por el Banco de España que determina el valor real de mercado de la vivienda que vas a comprar. Es un gasto que siempre asume el comprador (suele costar entre 300 y 600 euros). Es crucial porque el banco concederá el 80% de financiación basándose, por lo general, en el valor más bajo entre el precio de compraventa y el valor de tasación. Si la tasación sale por debajo del precio de venta, necesitarás aportar más ahorros de los previstos.

¿Qué ocurre si mi ratio de endeudamiento supera el 35%?

Si al calcular tu hipoteca compruebas que la cuota mensual supera el 35% de tus ingresos netos, la operación entra en lo que las entidades financieras consideran «zona de riesgo». En este escenario, es muy probable que los departamentos de riesgos de los bancos denieguen la hipoteca de forma automática, a menos que aportes garantías adicionales muy sólidas, como un avalista personal (por ejemplo, tus padres) o una doble garantía inmobiliaria.

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