Si has comparado ofertas de hipoteca, seguro que has visto dos siglas por todas partes: TIN y TAE. En la comparativa TIN vs TAE, los bancos suelen destacar el TIN en letra grande porque es el número más bajo y atractivo, pero el TIN no es lo que realmente vas a pagar. Esa respuesta la da la TAE.
¿Qué es el TIN?
El Tipo de Interés Nominal es el porcentaje que el banco te cobra por prestarte el dinero, sin nada más. Es el número que se usa para calcular tu cuota mensual con el sistema de amortización francés (el mismo que usa nuestra calculadora). No incluye comisiones ni el coste de productos vinculados.
¿Qué es la TAE?
La Tasa Anual Equivalente es un indicador estandarizado por el Banco de España que sí incluye todo el coste real del préstamo: el TIN, las comisiones (apertura, estudio), el coste de los productos que el banco te exige contratar para aplicarte el tipo de interés bonificado (seguro de vida, seguro de hogar, tarjeta, nómina domiciliada) y la frecuencia con la que se calculan los pagos. Por ley, todos los bancos tienen que calcularla de la misma forma, lo que la convierte en la única cifra realmente comparable entre ofertas.
TIN vs TAE: tabla comparativa
| Concepto | TIN | TAE |
| Qué mide | Solo el tipo de interés | Interés + comisiones + productos vinculados |
| Para qué sirve | Calcular tu cuota mensual | Comparar el coste real entre ofertas de distintos bancos |
| Quién obliga a mostrarla | Práctica comercial del banco | Normativa de transparencia del Banco de España |
| Cuál suele ser mayor | — | Igual o mayor que el TIN, casi siempre |
TIN vs TAE en un ejemplo con números
Tomemos una hipoteca fija de 150.000 € a 25 años con un TIN del 3 %. La cuota mensual es de 711,32 € en todos los casos, porque solo depende del TIN. Lo que cambia es la TAE, según lo que el banco te cobre o te exija contratar:
| Caso | TIN | Cuota | TAE |
| Solo el préstamo, sin comisiones ni productos | 3 % | 711,32 € | 3,04 % |
| Con comisión de apertura del 1 % (1.500 €) | 3 % | 711,32 € | 3,14 % |
| Con seguros de hogar y vida del banco (700 € al año) | 3 % | 711,32 € | 3,80 % |
| Con comisión de apertura y seguros | 3 % | 711,32 € | 3,89 % |
Incluso sin gastos, la TAE (3,04 %) supera al TIN porque los intereses se pagan cada mes y la TAE los expresa en términos anuales. La comisión de apertura añade una décima, mientras que los seguros vinculados suben la TAE casi ocho décimas: por eso dos hipotecas con el mismo TIN pueden costar muy distinto.
Cálculo propio con el sistema de amortización francés. Para simplificar, no incluimos la tasación y suponemos que los seguros cuestan lo mismo todos los años; en una oferta real, la TAE de la FEIN incluye todos los gastos obligatorios.
Por qué en las hipotecas variables la TAE es solo una estimación
En una hipoteca variable o mixta, la TAE que ves al firmar se calcula usando el Euríbor del momento de la firma, proyectado hacia el futuro como si no fuera a cambiar nunca. En la práctica, cada vez que se revise tu hipoteca (normalmente cada 6 o 12 meses), tu cuota y tu TAE real cambiarán según cómo esté el Euríbor en ese momento. La TAE inicial de una hipoteca variable, por tanto, es orientativa, no una promesa.
TIN vs TAE: qué mirar antes de firmar
- Compara siempre la TAE, nunca el TIN, entre ofertas del mismo tipo de hipoteca (fija con fija, variable con variable).
- Revisa qué productos vinculados exige cada banco para aplicar el tipo bonificado: a veces sale mejor un TIN algo más alto sin productos obligatorios que un TIN bajo con tres seguros vinculados. Lo calculamos con un ejemplo en bonificaciones de la hipoteca.
- En hipotecas variables o mixtas, pregunta explícitamente al banco qué pasaría con tu cuota si el Euríbor subiera 1 o 2 puntos.
Si quieres ver el detalle del cálculo, el Banco de España explica el proceso paso a paso en su simulador oficial de cálculo de la TAE de un préstamo hipotecario.
Para aplicar estos consejos con tus propias ofertas, el comparador de hipotecas calcula una TAE real que incluye lo que pagas por los seguros y productos vinculados, y te dice hasta cuánto pueden costar para que el tipo bonificado compense.
Si dudas entre una oferta bonificada y otra sin bonificar, el comparador de hipotecas suma los intereses, seguros y productos de hasta tres ofertas.
Cuando el banco te dé su oferta, el TIN y la TAE aparecerán en la FEIN, la ficha que debe entregarte al menos 10 días antes de firmar. Te explicamos qué revisar en ella en nuestra guía de la FEIN de la hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre TIN vs TAE
¿Puedo negociar la TAE con el banco?
No se negocia directamente, pero sí sus componentes: si consigues reducir comisiones o prescindir de productos vinculados que no necesitas, la TAE baja aunque el TIN se mantenga igual.
¿Una TAE más baja siempre es la mejor opción?
Casi siempre, siempre que compares hipotecas del mismo tipo y plazo. Comparar la TAE de una hipoteca fija a 20 años con una variable a 30 años no te da una comparación justa.
¿Por qué mi TAE cambia en cada revisión si tengo hipoteca variable?
Porque la TAE de una hipoteca variable se recalcula con el Euríbor vigente en cada revisión, tal y como explicamos en nuestro artículo sobre el Euríbor. No es un error del banco, es el funcionamiento normal del producto.
Calcula tu cuota
Puedes calcular la cuota con el tipo de interés que te ofrezca el banco en el simulador de hipotecas.