Las comisiones de la hipoteca tienen límites por ley desde la Ley 5/2019. El banco solo puede cobrarte las que figuren en la escritura y en la FEIN, y varias tienen un tope máximo: amortizar una hipoteca variable cuesta como mucho un 0,25 % del capital, pasar de variable a fija un 0,05 % y amortizar una fija hasta un 2 %. Aquí tienes cuáles son legales, cuánto pueden costarte y cuáles no te pueden cobrar.
Resumen: comisiones de la hipoteca y sus límites
| Comisión | ¿Es legal? | Límite |
| Apertura | Sí | Sin tope; se cobra una sola vez e incluye estudio y tramitación |
| Amortización anticipada, tipo variable | Sí | 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros (una de las dos) |
| Amortización anticipada, tipo fijo | Sí | 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después |
| Pasar de variable a fija (novación o cambio de banco) | Sí | 0,05 % los 3 primeros años; después, nada |
| Reclamación de posiciones deudoras (impago) | Solo con condiciones | Importe fijo, una vez por impago y por una gestión real |
| Intereses de demora | Sí | Tipo de la hipoteca más 3 puntos |
| Comisión de estudio aparte | No | Debe ir dentro de la de apertura |
| Notaría, registro, gestoría e impuesto (AJD) de la hipoteca | No para ti | Los paga el banco desde junio de 2019 |
En las comisiones de la hipoteca por amortizar, los porcentajes se calculan sobre el capital que devuelves antes de tiempo, no sobre toda la deuda, y nunca pueden superar la pérdida financiera real del banco.
Comisión de apertura
Es la única comisión que se paga al firmar. La ley dice que se cobra una sola vez y que engloba todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo, así que el banco no puede añadir una comisión de estudio aparte. No tiene un límite legal, como recoge el artículo 14 de la Ley 5/2019: suele moverse entre el 0 % y el 1,5 % del importe, y muchas ofertas actuales no la cobran.
Si te la cobran, debe aparecer en la FEIN y se incluye en la TAE, por eso es importante comparar ofertas por la TAE y no solo por el tipo de interés. El Tribunal de Justicia de la UE aclaró en marzo de 2023 que un juez puede revisar si es abusiva cuando el banco no explicó con claridad qué servicios cubría.
Comisión por amortización anticipada
Puedes devolver parte o toda la hipoteca cuando quieras. El banco puede cobrarte una compensación, pero con estos topes:
- Hipoteca variable: la escritura elige una de dos opciones, un máximo del 0,25 % del capital amortizado durante los 3 primeros años o un 0,15 % durante los 5 primeros. Pasado ese plazo, amortizar es gratis.
- Hipoteca fija: hasta el 2 % durante los 10 primeros años y hasta el 1,5 % a partir de entonces, hasta el final del préstamo.
- Hipoteca mixta: se aplica el límite de la fija durante el tramo fijo y el de la variable durante el tramo variable.
Por ejemplo, si en el segundo año amortizas 20.000 €, en una variable pagarías como mucho 50 € (0,25 %) y en una fija hasta 400 € (2 %). Con el simulador para amortizar hipoteca puedes ver cuánto ahorras en intereses y si te compensa la comisión.
En las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019 rigen los límites de la Ley 41/2007: en las variables, hasta el 0,5 % los 5 primeros años y el 0,25 % después. Revisa tu escritura, porque puede fijar un porcentaje menor.
Cambiar de variable a fija: comisión máxima del 0,05 %
Si pasas de un tipo variable a uno fijo, o a una mixta con al menos 3 años fijos, ya sea negociando con tu banco (novación) o llevándote la hipoteca a otro (subrogación), la comisión no puede superar el 0,05 % del capital amortizado durante los 3 primeros años del préstamo. A partir del tercer año no te pueden cobrar nada por este cambio, y si en la novación no amortizas capital, tampoco.
Entre finales de 2022 y finales de 2024 estas comisiones estuvieron suspendidas por las medidas de ayuda a los hipotecados. Desde enero de 2025 vuelve a aplicarse el límite del 0,05 %. Si te lo estás planteando, mira cuánto ahorrarías en cambiar la hipoteca de banco y repasa hipoteca fija o variable.
Comisión por impago e intereses de demora
Si se retrasa una cuota, el banco puede cobrar dos cosas, ambas con límites:
- Comisión por reclamación de posiciones deudoras: solo es válida si responde a una gestión real para recobrar la deuda, se cobra una sola vez por cada impago, tiene un importe fijo y no se aplica de forma automática. Son los criterios del Banco de España que el Tribunal Supremo usó en su sentencia 566/2019, de 25 de octubre, para anular una cláusula que la cobraba por el simple retraso.
- Intereses de demora: son el interés de tu hipoteca más 3 puntos, solo sobre la cantidad vencida y sin poder capitalizarse.
Además, el banco no puede dar por vencida toda la hipoteca por un retraso puntual. Necesita que debas al menos el 3 % del capital o 12 cuotas mensuales en la primera mitad del préstamo, o el 7 % o 15 cuotas en la segunda mitad, y avisarte con un mes de plazo para pagar.
Comisiones de la hipoteca que no te pueden cobrar
- Cualquier comisión que no esté en la escritura o que no responda a un servicio que hayas pedido.
- Una comisión de estudio o de tramitación separada de la de apertura.
- La notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura de hipoteca: los paga el banco. A ti te corresponde la tasación y las copias que pidas.
- Gastos por analizar un seguro de otra compañía: si el banco exige un seguro de hogar o de vida, debe aceptar pólizas equivalentes de otras aseguradoras sin cobrar por revisarlas ni empeorar el préstamo.
Si te cobran una comisión indebida o encuentras en tu escritura comisiones de la hipoteca que no cumplen estas reglas, reclama primero al servicio de atención al cliente del banco. Si no te responde o no te da la razón, puedes acudir al Banco de España.
Cómo revisar las comisiones de la hipoteca antes de firmar
- Pide la FEIN y la FiAE: ahí aparecen todas las comisiones y la TAE. Te lo explicamos en la FEIN de la hipoteca.
- Comprueba qué opción de comisión de amortización elige el banco si es variable (0,25 % durante 3 años o 0,15 % durante 5).
- Negocia: la comisión de apertura y la de amortización son las más fáciles de rebajar o eliminar.
- Compara ofertas por la TAE con el comparador de hipotecas.
- Resuelve tus dudas en la cita con el notario antes de firmar, que es gratuita y obligatoria.
Preguntas frecuentes
¿Qué comisiones de la hipoteca son obligatorias?
Ninguna. Cada banco decide si cobra comisiones de la hipoteca y cuáles, siempre dentro de los límites legales. Las más habituales son la de amortización anticipada y, en algunos bancos, la de apertura.
¿Se puede negociar la comisión de apertura?
Sí. No tiene tope legal, así que depende de cada banco. Muchos la eliminan si contratas productos vinculados o si tu perfil es bueno; pídelo antes de recibir la FEIN. Antes de aceptar productos a cambio, comprueba si compensan con nuestra guía de bonificaciones de la hipoteca.
¿Me pueden cobrar comisión por amortizar después de 5 años?
En una hipoteca variable firmada desde junio de 2019, no. En una fija, sí: hasta el 1,5 % a partir del año 11, si la escritura lo prevé.
¿Cuánto cuesta cambiar mi hipoteca variable a fija?
La comisión bancaria es como mucho el 0,05 % del capital amortizado durante los 3 primeros años y cero después. A eso se suman los gastos de notaría y registro de la novación, que suelen pagarse aparte.
¿Qué pasa si mi escritura tiene una comisión más alta que la permitida?
Lo que supere el límite legal no se puede cobrar. Pide al banco que lo corrija y, si no lo hace, reclama.
Conclusión
Las comisiones de la hipoteca están mucho más limitadas que antes de 2019, pero siguen pesando: sobre todo la de amortización en las hipotecas fijas y la de apertura, que no tiene tope. Antes de firmar, revisa la FEIN, negocia lo que puedas y compara siempre la TAE. Esta guía es orientativa: lo que vale en tu caso es lo que diga tu escritura.
Fuentes: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (artículos 14, 17, 23, 24 y 25), en su versión vigente. Datos revisados en octubre de 2026.