Si estás comprando una vivienda en Madrid, el precio que ves en el anuncio no es lo que vas a pagar. Entre impuestos, notaría, registro y gestoría, hay que sumar entre un 7% y un 12% extra sobre el precio de compra. La buena noticia es que Madrid tiene el ITP más bajo de España y varias bonificaciones que mucha gente no conoce.
En Hipoteca Transparente desglosamos exactamente cuánto vas a pagar según tu situación.
1. Cuánto ITP y AJD pagas según el tipo de vivienda
| Tipo de vivienda | Impuesto | Tipo general | Tipo reducido |
| Segunda mano | ITP | 6% | 4% (familias numerosas) o 5,4% efectivo (menores de 35 años, vivienda ≤250.000€) |
| Obra nueva | IVA + AJD | 10% + 0,75% = 10,75% | AJD reducido al 0,2%-0,5% en VPO |
El ITP se calcula sobre el precio de compra o el valor de referencia catastral, el que sea mayor. Esto es importante: aunque negocies un precio más bajo con el vendedor, Hacienda puede exigir el impuesto sobre el valor catastral si es superior.
2. Bonificaciones que probablemente no conoces
- Familias numerosas: ITP al 4% en la compra de tu vivienda habitual, sin límite de valor. Necesitas el título de familia numerosa vigente y vender la vivienda anterior en un plazo de 2 años.
- Menores de 35 años: bonificación del 10% sobre la cuota del ITP si la vivienda habitual cuesta 250.000€ o menos. El tipo efectivo resultante es 5,4% en lugar del 6%. No es compatible con la bonificación de familia numerosa (se aplica la que más te convenga, no las dos).
- Municipios en riesgo de despoblación: bonificación del 100% (ITP al 0%) para menores de 35 años que compren una vivienda de hasta 250.000€ en municipios de menos de 2.500 habitantes, con el requisito de residencia efectiva.
- Un gasto que ya NO pagas tú: desde la Ley Hipotecaria de 2019, el AJD del préstamo hipotecario (que antes podía suponer un 0,25%-1,5% adicional) lo paga el banco, no el comprador. Solo pagas AJD sobre la compraventa en obra nueva.
3. Otros gastos que se suman al impuesto
| Concepto | Coste aproximado |
| Notaría (escritura de compraventa) | 800€ – 1.000€ |
| Registro de la Propiedad | 400€ – 600€ |
| Gestoría | 350€ – 500€ |
| Tasación (si pides hipoteca) | 350€ – 450€ |
4. Ejemplo real: vivienda de segunda mano de 250.000€ en Madrid
| Concepto | Comprador estándar | Comprador menor de 35 años |
| ITP (6% / 5,4%) | 15.000€ | 13.500€ |
| Notaría + Registro + Gestoría | ~1.750€ | ~1.750€ |
| Tasación | ~400€ | ~400€ |
| Total aproximado | ~17.150€ (6,9%) | ~15.650€ (6,3%) |
Si quieres calcular tu caso concreto con tu cuota mensual incluida, usa nuestra calculadora de hipotecas.
5. Preguntas frecuentes
¿Estos porcentajes cambian cada año?
¿Puedo combinar la bonificación de familia numerosa y la de menores de 35 años?
¿Tengo que pagar el AJD de mi hipoteca?
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¿Cuánto necesitas ahorrar en total?
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Ir a la Calculadora GratuitaFuentes consultadas: guiafiscal.es — ITP y AJD Madrid 2026, hispanoteca.es — Gastos de compraventa Madrid 2026. Datos con fecha de referencia septiembre de 2026; verifica los tipos vigentes antes de firmar.