Encontrar tu casa ideal y conseguir que el banco te financie el 80% es solo el principio. El mayor error de los compradores primerizos es pensar que con tener el 20% de la entrada ahorrado es suficiente.
La realidad es que necesitas entre un 10% y un 12% extra de tus ahorros para hacer frente a impuestos y papeleos antes de que te den las llaves.
En Hipoteca Transparente hemos desglosado estos gastos ocultos para que vayas a la notaría con los números claros.
1. Los Impuestos (El bocado más grande)
La factura fiscal representa casi todo ese 10-12% extra. Lo que pagues dependerá de un único factor clave: si la casa es nueva o ya ha tenido otros dueños.
| Tipo de Vivienda | Impuesto a pagar | Coste aproximado | Detalles clave |
| Segunda Mano | ITP (Transmisiones Patrimoniales) | 4% – 10% | Varía según tu Comunidad Autónoma. Existen bonificaciones para menores de 35 años. |
| Obra Nueva | IVA + AJD (Actos Jurídicos) | 10% + (0,5% – 1,5%) | El IVA es fijo en toda España (excepto Canarias). El AJD es de carácter autonómico. |
2. Gastos de Escrituración y Trámites
Para que seas legalmente el nuevo propietario de la vivienda, la operación debe oficializarse. Estos son los tres actores que intervienen en el proceso y lo que te cobrarán:
- Notario (600€ – 900€): Sus honorarios, conocidos como aranceles, están regulados por el Estado. Se encarga de fijar la compraventa en escritura pública.
- Registro de la Propiedad (400€ – 600€): Inscribe las escrituras a tu nombre para proteger tu propiedad legalmente frente a terceros.
- Gestoría (300€ – 500€): Es la empresa que tramita el pago de tus impuestos en Hacienda y lleva los papeles de la notaría al registro.
Importante (Ley Hipotecaria 2019): Tú solo debes pagar la notaría, registro y gestoría correspondientes a la escritura de compraventa. Los gastos equivalentes generados por la firma de la hipoteca los asume íntegramente el banco por ley.
3. La Tasación Inmobiliaria
Antes de prestarte el dinero, el banco enviará a un profesional homologado para certificar el valor real de mercado de la casa.
- Coste estimado: Entre 300€ y 600€.
- Responsable de pago: Lo asume siempre el comprador.
- Validez legal: El informe caduca a los 6 meses. Puedes llevarte tu tasación a otro banco si encuentras una oferta hipotecaria mejor.
Calcula tu cifra exacta al céntimo
Calcular manualmente el porcentaje del ITP o el AJD de tu Comunidad Autónoma es complejo. Por eso, los bancos suelen pedir una «Provisión de fondos» inflada, pero no tienes por qué ir a ciegas.
Hemos integrado todos los promedios fiscales autonómicos vigentes en nuestra herramienta.
Fíjate en la casilla «Total efectivo inicial necesario» de nuestro simulador. Esa es la cantidad real que necesitas tener en tu cuenta bancaria hoy mismo para cubrir la entrada, los impuestos y los trámites sin llevarte sorpresas.
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