Cuando haces números para comprar una casa, casi todo el mundo cuenta con la entrada y con los impuestos. Los gastos ocultos son los que aparecen después: la tasación, una derrama que ya estaba aprobada, el IBI del año, el seguro de hogar, la mudanza o la pintura. Por separado parecen poca cosa, pero juntos pueden sumar entre un 2 % y un 4 % del precio de la vivienda. En esta guía repasamos cuáles son, quién los paga y cuánto pueden costarte, con un ejemplo.
Primero, los gastos que sí conoces
Los impuestos y la escritura de compraventa son la parte más grande y la más previsible. En una vivienda de segunda mano pagas el ITP, que va del 4 % al 13 % según la comunidad autónoma; en una de obra nueva, el 10 % de IVA más el AJD. A eso se suman la notaría, el registro y la gestoría de la compraventa, que suelen rondar entre 1.300 y 2.000 €. Los gastos de la escritura de hipoteca los paga el banco desde la Ley 5/2019.
Todo esto lo explicamos con detalle, comunidad por comunidad, en la guía de gastos de compra de vivienda, y puedes calcularlo con el simulador de hipotecas. Aquí nos centramos en lo que no suele aparecer en esa cuenta.
Gastos ocultos antes de firmar
- Tasación (300–600 €): la pide el banco, pero la pagas tú. Puedes elegir cualquier sociedad tasadora homologada por el Banco de España, y el banco debe aceptar una tasación que aportes si cumple los requisitos y no ha caducado (vale seis meses).
- Nota simple (unos 9 €): se pide en el Registro de la Propiedad y te dice quién es el propietario y si la vivienda tiene cargas, como una hipoteca o un embargo. Pídela al principio y otra vez justo antes de firmar.
- Revisión técnica (opcional): en una vivienda antigua, que un arquitecto o aparejador revise la instalación eléctrica, las humedades o la estructura puede costar unos cientos de euros y ahorrarte una reforma imprevista.
- Asesoramiento legal (opcional): un abogado que revise el contrato de arras y la documentación. No es obligatorio, pero es útil si la vivienda tiene cargas, es una herencia o hay inquilinos.
Deudas de comunidad, derramas e IBI
Aquí están los gastos ocultos que más sorprenden, porque dependen de lo que haya hecho el anterior propietario.
Deudas con la comunidad de propietarios
Según la Ley de Propiedad Horizontal, la vivienda responde de las cuotas de comunidad que deba el vendedor del año en curso y de los tres años anteriores, aunque ya esté a tu nombre. Por eso el vendedor debe aportar un certificado de la comunidad con las deudas pendientes, y el notario no puede firmar sin él salvo que lo dispenses expresamente. No renuncies a ese certificado: si hay deudas, pide que se paguen antes de firmar o que se descuenten del precio.
Derramas aprobadas o previstas
Una derrama es un pago extraordinario para obras en el edificio, como la fachada, el tejado o un ascensor. La Ley de Propiedad Horizontal dice que las derramas para mejoras corren a cargo de quien sea propietario cuando se exige el pago. Si la junta ya aprobó una obra y los pagos vencen después de que compres, te tocará pagarlos a ti, salvo que pactes otra cosa. Pide las actas de las últimas juntas y deja por escrito en el contrato de arras quién paga cada derrama.
El IBI del año de la compra
El IBI lo paga quien es propietario el 1 de enero, así que el recibo de ese año le llega al vendedor. Sin embargo, el Tribunal Supremo confirmó en 2016 que el vendedor puede repercutirte la parte proporcional desde que te entrega la vivienda, salvo que el contrato diga lo contrario. Si no lo pactas, puede aparecer en la provisión de fondos o reclamártelo después.
La plusvalía municipal
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos lo paga por ley quien vende. Algunos contratos intentan trasladarlo al comprador; revisa que no haya una cláusula así, o ten en cuenta su importe si la aceptas.
Gastos al entrar a vivir
- Seguro de hogar (150–400 € al año): si compras con hipoteca, el banco exigirá al menos un seguro de daños sobre la vivienda. Puedes contratarlo con la aseguradora que quieras, siempre que cubra lo mismo.
- Altas y cambios de suministros (0–200 €): cambiar la titularidad de la luz, el agua y el gas suele ser barato, pero si el suministro estaba dado de baja o la instalación es antigua pueden pedirte una fianza, derechos de conexión o un nuevo certificado de instalación eléctrica.
- Mudanza (300–1.500 €): depende de los metros, la distancia y si hay que desmontar muebles.
- Pintura y pequeñas reparaciones: aunque la vivienda esté para entrar a vivir, casi siempre hay algo que arreglar. Una pintura completa de un piso medio puede costar entre 1.500 y 3.000 €.
- Muebles y electrodomésticos: si la vivienda se vende vacía, cuenta con cocina, frigorífico, lavadora y lo básico para dormir.
Ejemplo: piso de segunda mano de 200.000 €
Supongamos que compras un piso de 200.000 € con una hipoteca del 80 %, en una comunidad con un ITP del 7 %, y que firmas en julio. Las cifras de los gastos ocultos son orientativas:
| Concepto | Importe |
| Tasación y nota simple | 410 € |
| IBI repercutido (medio año de un recibo de 500 €) | 250 € |
| Seguro de hogar, primer año | 250 € |
| Altas de suministros | 150 € |
| Mudanza | 700 € |
| Pintura y pequeñas reparaciones | 2.500 € |
| Electrodomésticos y muebles básicos | 2.500 € |
| Total de gastos ocultos | 6.760 € |
Son unos 6.760 €, alrededor del 3,4 % del precio. Si los sumas a la entrada (40.000 €) y a los impuestos y gastos de la compraventa (unos 14.000 € de ITP y 1.500 € de notaría, registro y gestoría), necesitarías tener ahorrados unos 62.260 €, no los 40.000 € de la entrada. Y no hemos contado ninguna derrama ni una reforma más seria.
Además, conviene no quedarse a cero después de firmar. Un colchón de tres a seis meses de gastos, incluida la cuota de la hipoteca, te protege de cualquier imprevisto en los primeros meses.
Cómo evitar los gastos ocultos al comprar una casa
- Pide la nota simple al empezar y justo antes de firmar, para comprobar cargas y titular.
- Pide al vendedor el certificado de deudas con la comunidad y las actas de las últimas juntas.
- Pregunta si hay derramas aprobadas o previstas y pacta en las arras quién las paga.
- Pide el último recibo del IBI y acuerda por escrito cómo se reparte el del año.
- Revisa que la plusvalía municipal no se traslade al comprador.
- Si la vivienda es antigua, visítala con un técnico antes de pagar las arras.
- Reserva entre un 3 % y un 5 % del precio para estos gastos, además de los impuestos y la entrada.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar las deudas de comunidad del anterior propietario?
La vivienda responde de las deudas del año en curso y de los tres anteriores. Si el vendedor no las paga, la comunidad puede reclamarlas sobre la vivienda. Por eso es importante exigir el certificado de deudas antes de firmar.
¿Quién paga una derrama aprobada antes de la compra?
Quien sea propietario cuando venza cada pago, salvo que el contrato diga otra cosa. Si los pagos vencen después de firmar, normalmente te tocan a ti, así que lo habitual es negociar una rebaja del precio o que el vendedor los asuma.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa, el vendedor. Solo la pagarías tú si lo aceptas en el contrato.
¿Cuánto dinero extra necesito además de la entrada?
Como orientación, entre un 10 % y un 15 % del precio: unos 8–12 puntos para impuestos y escrituras y otros 2–4 para los gastos ocultos de esta guía. Puedes ver tu caso en la guía de gastos de compra.
Conclusión
Los gastos ocultos no son enormes uno a uno, pero pueden sumar varios miles de euros justo cuando menos margen tienes. Pide la documentación de la comunidad y del IBI, pacta por escrito quién paga cada cosa y reserva un colchón. Las cifras de esta guía son orientativas: pide presupuestos reales para tu caso.
Fuentes: Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (artículos 9 y 17), Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (IBI y plusvalía) y Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Datos revisados en octubre de 2026.