Si has comparado ofertas de hipoteca, seguro que has visto dos siglas por todas partes: TIN y TAE. Los bancos suelen destacar el TIN en letra grande porque es el número más bajo y atractivo. El problema es que el TIN no es lo que realmente vas a pagar. Esa respuesta la da la TAE.
1. ¿Qué es el TIN?
El Tipo de Interés Nominal es el porcentaje que el banco te cobra por prestarte el dinero, sin nada más. Es el número que se usa para calcular tu cuota mensual con el sistema de amortización francés (el mismo que usa nuestra calculadora). No incluye comisiones ni el coste de productos vinculados.
2. ¿Qué es la TAE?
La Tasa Anual Equivalente es un indicador estandarizado por el Banco de España que sí incluye todo el coste real del préstamo: el TIN, las comisiones (apertura, estudio), el coste de los productos que el banco te exige contratar para aplicarte el tipo de interés bonificado (seguro de vida, seguro de hogar, tarjeta, nómina domiciliada) y la frecuencia con la que se calculan los pagos. Por ley, todos los bancos tienen que calcularla de la misma forma, lo que la convierte en la única cifra realmente comparable entre ofertas.
3. Tabla comparativa
| Concepto | TIN | TAE |
| Qué mide | Solo el tipo de interés | Interés + comisiones + productos vinculados |
| Para qué sirve | Calcular tu cuota mensual | Comparar el coste real entre ofertas de distintos bancos |
| Quién obliga a mostrarla | Práctica comercial del banco | Normativa de transparencia del Banco de España |
| Cuál suele ser mayor | — | Igual o mayor que el TIN, casi siempre |
4. Ejemplo práctico (cifras ilustrativas)
Imagina una hipoteca fija con un TIN del 3,00%. Si el banco te exige domiciliar la nómina, contratar un seguro de hogar y un seguro de vida para aplicarte ese tipo, el coste real de esos productos puede elevar la TAE hasta el 3,8%-4,2%, aunque el TIN siga siendo del 3,00%. Por eso dos hipotecas con el mismo TIN pueden salirte muy distintas según cuántos productos vinculados exija cada banco. (Estas cifras son un ejemplo didáctico, no una oferta real; usa siempre la TAE que te indique cada banco en su oferta vinculante).
5. Por qué en las hipotecas variables la TAE es solo una estimación
En una hipoteca variable o mixta, la TAE que ves al firmar se calcula usando el Euríbor del momento de la firma, proyectado hacia el futuro como si no fuera a cambiar nunca. En la práctica, cada vez que se revise tu hipoteca (normalmente cada 6 o 12 meses), tu cuota y tu TAE real cambiarán según cómo esté el Euríbor en ese momento. La TAE inicial de una hipoteca variable, por tanto, es orientativa, no una promesa.
6. Qué mirar realmente antes de firmar
- Compara siempre la TAE, nunca el TIN, entre ofertas del mismo tipo de hipoteca (fija con fija, variable con variable).
- Revisa qué productos vinculados exige cada banco para aplicar el tipo bonificado: a veces sale mejor un TIN algo más alto sin productos obligatorios que un TIN bajo con tres seguros vinculados.
- En hipotecas variables o mixtas, pregunta explícitamente al banco qué pasaría con tu cuota si el Euríbor subiera 1 o 2 puntos.
7. Preguntas frecuentes
¿Puedo negociar la TAE con el banco?
¿Una TAE más baja siempre es la mejor opción?
¿Por qué mi TAE cambia en cada revisión si tengo hipoteca variable?
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